ベランダ防水のトップコート｜塗り替えの目安と劣化の見分け方｜富山・石川

「ベランダの床が白っぽく色あせてきた」「表面に細かいひびが見える」。それは、防水層の表面を守っているトップコートが傷んできたサインかもしれません。トップコートは目立たない部分ですが、傷んだまま放っておくと、その下の防水層の傷みにつながることがあります。

今回は富山・石川で屋根・外壁塗装や防水工事を手がける株式会社ニチエイが、ベランダ・バルコニーのトップコートと防水層の役割の違い、塗り替えの目安、劣化の見分け方、ご自分でできる手入れ、マンションの場合の注意点を、国の仕様書や管理規約をもとに整理します。

トップコートと防水層は役割が違う

ベランダの床は、雨水が下の部屋や建物の中へしみ込まないように、防水層で覆われています。雨を止めているのはこの防水層です。トップコートは、その防水層の表面に塗る仕上げの塗装で、紫外線や雨風、歩くときのこすれなどから防水層を守る役目をしています。

横浜市がマンション管理組合向けに掲載しているコラム（民間の専門家による監修）も、トップコートは防水層を守る保護層であり、トップコートそのものには防水性能（止水性能）はないと説明しています。つまり、トップコートの色あせや表面の細かいひびは、すぐに雨漏りするという意味ではありません。一方で、守りが弱くなった防水層は傷みが進みやすくなるため、トップコートの傷みは「防水層を守るための手入れの時期」を知らせる目印になります。

国土交通省の「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版」でも、たとえばウレタンゴム系の塗膜防水は、防水材を塗り重ねたあと、最後の工程を「仕上塗料塗り」としています。防水材は2回以上に分けて塗り付けることとされ、仕上塗料の種類と使用量は工事ごとの特記（設計図書）で定め、特記がなければ使用量は防水材の製造所（メーカー）の仕様によるとされています。トップコートは、防水工事の工程の一部として仕様を決めるものだということがわかります。

ベランダの防水にはいくつかの種類がある

ベランダ・バルコニーの防水には、主に次のような種類があります。ご自宅のベランダがどれにあたるかは、新築時の図面や仕様書、過去の工事の記録で確かめられることがあります。わからない場合は、点検のときに業者に確認してもらいましょう。

• ウレタン塗膜防水：液状の防水材を塗り重ねて、継ぎ目のない防水層をつくる工法です。形が複雑な場所にもなじみやすく、最後にトップコートで仕上げます。
• FRP防水：ガラス繊維で補強した樹脂で、硬い防水層をつくる工法です。こちらも表面をトップコートで仕上げます。
• シート防水：防水シートを張って防水層をつくる工法です。シートの種類によっては、表面に仕上げの塗装をするものがあります。

防水の工法そのものの違いや、屋上・陸屋根の防水については、雨漏りの原因と屋根・屋上防水の工法｜シート防水という選択肢で詳しく解説しています。

塗り替えの目安は「年数」と「見た目」の両方で

先ほどの横浜市のコラムは、マンションの屋上防水を対象にした解説ですが、ウレタン防水・FRP防水ともにトップコートの耐用年数はおおむね5年程度を目安としています。ただし、日当たりや風雨の当たり方によって傷み方は早くも遅くもなるため、年数はあくまで目安とし、実際の状態を点検で確かめることが大切だとしています。

年数とあわせて、次のような見た目の変化に気をつけておきましょう。

トップコートの傷みのサイン

• 色あせ・白っぽさ：床全体の色が薄くなってきた
• 手に白い粉がつく：表面を触ると粉っぽい（チョーキング）
• 表面の細かいひび：髪の毛ほどの浅いひびが見える
• 汚れ・コケ：水が残りやすい場所に汚れやコケがつく

防水層の傷みも疑うサイン

• トップコートがはがれ、下の層が見えている
• 床がふくれている、踏むとふかふかする
• 深い・幅のあるひび割れや、床と壁の境目（立ち上がり）のすき間
• 雨のあとに水たまりが長く残る
• 下の階の天井や、ベランダに面した室内の壁にしみが出ている

トップコートだけが傷んでいる段階なら、トップコートの塗り替えで防水層を守り直せる場合があります。防水層まで傷んでいる場合は、トップコートを塗るだけでは足りず、防水層の補修や改修が必要になることがあります。どちらにあたるかは、見た目だけでは判断しにくいこともありますので、気になるサインがあれば早めに点検を依頼してください。屋根や外壁を含めた塗り替え時期の考え方は、屋根の塗り替え時期の目安｜富山・石川で見る色あせ・コケ・チョーキングも参考になります。

ご自分でできる点検と手入れ

ベランダは、屋根と違って住まいの方がふだんから目で見て確かめられる場所です。次のような点を、季節の変わり目などに見ておくと、傷みに早く気づきやすくなります。

• 排水口（ドレン）のまわり：落ち葉や土、砂ぼこりがたまっていないか。詰まると水があふれ、防水層の端から水が入り込む原因になります。
• 植木鉢・物干し台・エアコン室外機の下：物を置いたままの場所は水や汚れが残りやすく、傷みに気づきにくい部分です。ときどき動かして見てみましょう。
• 床と壁の境目（立ち上がり）、手すりの付け根：ひびやすき間がないか。

掃除は、ほうきや柔らかいブラシで汚れを取り、水で流す程度にとどめましょう。硬いブラシや金属のヘラで強くこすると、トップコートを傷めることがあります。また、手すりから身を乗り出したり、台に乗って高い所を確かめたりするのは危険です。目の届かない所は業者に任せてください。トップコートをご自分で塗り直そうと考えている場合も、防水層まで傷んでいるかどうかは見た目だけでは判断しにくいことがあるため、塗る前に点検で状態を確かめておくと安心です。

富山・石川では、冬にベランダへ雪が積もることも多いと思います。雪かきのときにスコップの角で床をこすると、トップコートや防水層を傷つけるおそれがあります。雪が解けた水がドレンに流れるよう、排水口のまわりの雪や氷にも気を配っておくと安心です。北陸の気候と塗装工事の関係は、富山・石川の気候と塗装工事｜雪・寒暖差に負けない塗り替えの考え方で取り上げています。

マンションのベランダは、まず管理規約を確かめる

分譲マンションにお住まいの場合、ベランダ（バルコニー）は多くの場合共用部分で、各住戸の方が専用で使える部分という扱いになっています。そのため、ご自分の判断でトップコートを塗ったり、防水工事を頼んだりする前に、管理規約を確かめ、管理組合（管理会社）に相談することが大切です。

国土交通省が示している「マンション標準管理規約（単棟型）」では、バルコニーなどの保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用で使う方がその責任と負担で行うとしています。同規約のコメントは、その例としてバルコニーの清掃や窓ガラスが割れたときの入替えを挙げています。一方で、管理組合がその責任と負担で行わなければならないのは計画修繕などであり、経年劣化への対応は、原則として管理組合が計画修繕として行うものとされています。ただし同コメントは、長期修繕計画で想定している修繕の周期より短い期間で傷み、しかもほかのバルコニーと比べて傷みが著しい場合（特段の事情がない限り）や、同居人・賃借人などによる破損は、専用で使う方の責任と負担になるとしています。なお、前者の場合でも、結果として管理組合の計画修繕の中で傷みが解消されるのであれば、管理組合の負担で行われることになるとしています。

また、標準管理規約は国が示しているひな形で、実際のルールはマンションごとの管理規約によって決まります。必ずお住まいのマンションの規約で確かめてください。賃貸住宅にお住まいの場合は、まず大家さんや管理会社に相談してください。

塗り替えや防水工事を頼むときに確かめたいこと

戸建住宅のベランダでトップコートの塗り替えや防水工事を考えるときは、次の点を見積りの段階で確かめておくと安心です。

• 今の防水の種類と、使うトップコート・防水材：前述のとおり、トップコートは防水工事の工程の一部として仕様を決めるものです。どの材料をどの工程で使うのかを聞いておきましょう。
• トップコートの塗り替えで済むのか、防水層の補修・改修が要るのか：その判断の理由を、写真などで説明してもらうと納得しやすくなります。
• 室外機や物干しなど、置いてある物の移動と復旧：工事の間に動かす物と、元に戻す段取りを確認しておきましょう。
• 工事中・乾燥中にベランダを使えない期間：洗濯物を干せない日が出ることがあります。日程は工程表で確かめておくとよいでしょう。

また、前述の国の仕様書は、防水工事について、雨や雪が予想される場合や、下地の乾燥が不十分な場合、気温が著しく低下した場合、強風や湿度が高い場合などは施工を行わないとしています。雪や雨の多い北陸の冬は、天候で日程がずれることも考えて、余裕を持った計画を立てるのがおすすめです。

当社の施工例

当社では、戸建住宅のベランダの防水も承っています。A様邸 外部改修工事では、屋上・外壁とあわせて、ベランダにウレタン塗膜防水を施工しました。防水材を2回に分けて塗り重ね、工事のためにいったん移動したエアコンの室外機なども元どおりに復旧しています。

まとめ｜トップコートは防水層を守る「表面の守り」

ベランダで雨を止めているのは防水層で、トップコートはその防水層を紫外線や雨風から守る仕上げです。ウレタン防水・FRP防水のトップコートの塗り替えは、マンション屋上を対象にした解説でおおむね5年程度が目安とされていますが、傷み方は環境によって変わるため、色あせ・粉・ひびなどの見た目の変化とあわせて判断することが大切です。はがれやふくれ、室内のしみがあるときは、防水層まで傷んでいるおそれがあります。ふだんの掃除と排水口の手入れで、傷みに早く気づけるようにしておきましょう。マンションの場合は、まず管理規約と管理組合への相談からはじめてください。

株式会社ニチエイは、富山県・石川県で、防水工事、屋根・外壁塗装、遮熱・断熱塗装に対応しています。屋根・外壁の状態を確認する建物診断とお見積りは無料です。「ベランダの床が色あせてきた」「ひびが気になる」といったご相談からでも構いませんので、富山・石川でベランダの防水やトップコートの塗り替えをお考えの方はお気軽にお問い合わせください。サービス内容はサービスのご案内をご覧ください。

出典：国土交通省大臣官房官庁営繕部「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版」3.1.3(2)（紙面17ページ）、3.6.3 表3.6.1 および注5・注7（紙面51ページ）、国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正）第21条第1項および同コメント第21条関係③〜⑥、横浜市「【コラム】マンション屋上防水トップコートの耐用年数と再塗装ガイド」（2026年6月15日更新）。いずれも2026年11月5日確認。本記事では、これらの内容を要約・編集して紹介しています。